Cumpărarea unui imobil în 2026. Ghid complet privind procedura, actele necesare și obligațiile fiscale
Updated: May 12
Achiziția unui imobil reprezintă una dintre cele mai importante decizii patrimoniale, iar în 2026 cadrul legal și fiscal aplicabil acestor tranzacții a devenit mai complex ca niciodată. Siguranța unei achiziții nu mai depinde exclusiv de verificarea titlului de proprietate, ci presupune o analiză juridică riguroasă, respectarea unor obligații fiscale și o documentație completă.
În acest context, notarul public nu are doar rolul de a autentifica actul, ci de a asigura legalitatea întregii operațiuni și de a preveni riscurile care pot afecta cumpărătorul pe termen lung.
Premisa unei tranzacții sigure o reprezintă verificarea juridică a imobilului.Anterior semnării oricărui document sau efectuării unei plăți, este esențială o verificare juridică completă a imobilului. Aceasta începe cu analiza extrasului de carte funciară pentru autentificare, document care confirmă titularul dreptului de proprietate și evidențiază eventualele sarcini.
Nu este suficientă simpla identificare a proprietarului, ci este necesară verificarea detaliată a situației juridice, care include:
existența sau inexistența unor ipoteci, interdicții de înstrăinare, sechestre sau litigii
continuitatea dreptului de proprietate, prin analiza transmisiunilor succesive
respectarea drepturilor de preempțiune, acolo unde legea le impune (în special pentru terenuri)
corelarea documentației cadastrale cu situația reală din teren
Aceste verificări au rolul de a elimina riscurile majore, precum dobândirea unui bun afectat de sarcini sau cu vicii juridice.
Pentru autentificarea contractului de vânzare, părțile trebuie să prezinte o documentație completă, care permite verificarea legalității tranzacției.
Acte necesare pentru cumpărător
act de identitate valabil
certificat de căsătorie (dacă este cazul)
convenție matrimonială (dacă există)
procură notarială (dacă este reprezentat)
Pentru cetățeni străini:
pașaport / permis de ședere
cod de identificare fiscală (NIF) obținut în România
Acte necesare pentru vânzător
actul de proprietate
extras de carte funciară pentru autentificare (se obține de către notar)
certificat de atestare fiscală de la primăria în raza căreia este situat imobilul (fiscal pe 0, scop: vanzare/notariat), valabil 30 zile, emis pe numele tuturor coproprietarilor dacă este cazul
certificat de performanță energetică (obligatoriu pentru construcții)
documentație cadastrală
adeverință de la asociația de proprietari (pentru apartamente)
Alte documente frecvent solicitate
dovada achitării utilităților
documente bancare, în cazul achiziției prin credit
Adeverință de Rol pentru terenuri
Polița PAD – obligație legală în 2026
În cazul imobilelor cu destinație de locuință, legislația impune existența unei polițe de asigurare obligatorie împotriva dezastrelor naturale (PAD). Aceasta constituie o obligație a proprietarului și este, în practică, verificată în cadrul tranzacției.
În situația în care achiziția se realizează prin credit, instituțiile bancare solicită suplimentar o asigurare facultativă, cesionată în favoarea băncii.
Desfășurarea procedurii notariale
Tranzacția imobiliară se desfășoară etapizat, într-un proces care începe cu analiza documentelor și, după caz, încheierea unui antecontract prin care părțile stabilesc condițiile esențiale ale vânzării.
Ulterior, notarul solicită extrasul de carte funciară pentru autentificare, document care rezervă imobilul și împiedică încheierea altor acte asupra acestuia pe durata valabilității sale (10 zile).
Contractul de vânzare se încheie în formă autentică, în fața notarului public, moment în care se realizează și plata prețului, de regulă prin transfer bancar, pentru asigurarea trasabilității.
După semnare, notarul transmite actul către oficiul de cadastru și publicitate imobiliară, în vederea înscrierii dreptului de proprietate al cumpărătorului.
Obligații fiscale și costuri în 2026
În ceea ce privește costurile tranzacției, cumpărătorul suportă, în mod obișnuit, taxele de publicitate imobiliară și onorariul notarial, stabilit conform grilei legale.
Taxele de intabulare sunt calculate procentual din valoarea imobilului, diferențiat în funcție de calitatea părților, iar plata acestora este necesară pentru înscrierea dreptului de proprietate.
În cazul achiziției de la dezvoltatori sau persoane juridice, devine relevant și regimul TVA, aplicabil în funcție de natura imobilului și de îndeplinirea condițiilor prevăzute de legislația fiscală. Cota aplicabilă și eventualele facilități trebuie analizate punctual, în funcție de fiecare tranzacție.
De asemenea, este important de avut în vedere că, deși impozitul pe transferul proprietății este datorat de vânzător, impactul fiscal global influențează în mod indirect structura prețului.
Regimul juridic al cetățenilor străini
Dobândirea dreptului de proprietate asupra imobilelor de către cetățeni străini este reglementată diferențiat, în funcție de cetățenie.
Cetățenii Uniunii Europene și ai Spațiului Economic European pot dobândi atât construcții, cât și terenuri, în condiții similare cetățenilor români
Cetățenii din state terțe pot dobândi construcții, însă terenurile pot fi achiziționate doar în condiții speciale (reciprocitate) sau indirect, prin intermediul unei persoane juridice ori prin drept de superficie
Apatrizii pot dobândi terenuri în funcție de domiciliu și regimul juridic aplicabil
Transparența financiară și proveniența fondurilor
Legislația actuală impune un nivel ridicat de transparență în ceea ce privește plățile efectuate în cadrul tranzacțiilor imobiliare. Sumele care depășesc plafonul legal se achită exclusiv prin virament bancar, iar în anumite situații notarul are obligația de a verifica conformitatea operațiunii și proveniența fondurilor.
Aceste măsuri au rolul de a proteja părțile și de a preveni riscurile juridice ulterioare.
Riscuri frecvente în practică
Experiența practică arată că principalele probleme apar în lipsa unei verificări prealabile riguroase. Cele mai frecvente situații includ:
lipsa unei intabulări corecte
existența unor sarcini asupra imobilului
neconcordanțe între documentația cadastrală și realitatea din teren
neclarități privind dreptul de proprietate
obligații fiscale insuficient înțelese
încheierea unor antecontracte fără analiză juridică
lipsa de acces la drumul public
Concluzie
În 2026, cumpărarea unui imobil presupune o abordare atentă, în care verificarea juridică, conformitatea fiscală și corectitudinea documentației sunt esențiale.
Consultarea notarului încă din etapa inițială a tranzacției oferă siguranță, claritate și protecție juridică, contribuind decisiv la finalizarea unei achiziții fără riscuri.
Aveți în vedere o achiziție imobiliară?
Vă putem oferi o analiză prealabilă a documentelor și o estimare clară a costurilor, astfel încât decizia dumneavoastră să fie una informată și sigură.
